Location d’une salle : avec ou sans TVA ?

       I.            Location immobilière et TVA

A.    Location immobilière : principes de base

La location passive d’un immeuble est en principe exemptée de TVA (art. 44, §3, 2°, CTVA) . Il peut s’agir de la location d’un appartement ou d’une maison, d’une parcelle de terrain, d’une usine, d’un bureau, etc.

Le bailleur ne facture donc pas de TVA sur le loyer, mais ne peut pas non plus récupérer la TVA qu’il a payée à l’achat ou sur la construction du bâtiment. Il n’a donc pas le droit de déduire la TVA. Idem d’ailleurs pour ce qui est de la TVA sur les travaux de réparation et d’entretien du bâtiment donné en location. Cette TVA n’est donc pas déductible si la location du bâtiment est exemptée de TVA.

B.     Exceptions

Il existe une série d’exceptions à l’exemption générale de TVA pour location immobilière. Dans ces cas, la TVA est alors due sur le loyer, et le bailleur a en principe le droit de déduire la TVA qu’il a payée sur les frais relatifs au bâtiment donné en location.

Il y a d’abord les exceptions classiques, biens connues. La location de garages et de parkings n’est ainsi pas exemptée de TVA, tout comme la location d’emplacements de camping et la location de biens immeubles par nature dans le cadre de l’exploitation des ports, des voies navigables et des aéroports. Il y a aussi la location de courte durée, la location d’entrepôts à des particuliers et la location-financement d’immeubles.

La location optionnelle avec TVA est aussi une exception. Concrètement, cela signifie que, si certaines conditions sont remplies, le locataire et le bailleur choisissent de soumettre à la TVA la location de (fractions de) bâtiments. Il faut alors notamment qu’il s’agisse d’un bâtiment construit après le 1^er  octobre 2018 et que locataire soit un assujetti à la TVA.

    II.            Cas spécifique : la location de salles

La location d’une salle est un cas particulier en TVA : en effet, c’est alors la qualité du locataire qui est importante pour déterminer si la location est soumise à la TVA ou non.

Les conséquences TVA diffèrent selon que le locataire est une entreprise commerciale qui loue la salle ou un particulier ou une organisation sans but lucratif.

Si le locataire est une entreprise commerciale, le régime de la location de courte durée est alors obligatoirement applicable depuis le 1^er  janvier 2019. En bref, la location de courte durée est obligatoirement soumise à la TVA (art. 44, §3, 2°, a), 7^e tiret, CTVA) . Dans ce contexte, l’expression «de courte durée» désigne une location de maximum six mois.

Cela peut être tout type de location, sauf des logements. Concrètement, il peut s’agir de la location de salles, comme des salles de fête, de congrès ou de réunion, mais aussi de la location de magasins pop-up, de salles d’exposition et de séminaires. Ces locations seront soumises à la TVA si elles durent maximum six mois.Peu importe que la salle soit équipée ou non.

Si le locataire est un particulier ou une organisation sans but lucratif, la régime TVA «location de courte durée» ne s’applique pas. La location de la salle est alors exemptée de TVA.

Si la salle est équipée, l’administration de la TVA était alors traditionnellement d’avis que, dans de tels cas, une ventilation du loyer soit effectuée entre, d’une part, la location de la salle exemptée de TVA et, d’autre part, la location des meubles soumise à la TVA.

Depuis quelques années, l’administration de la TVA fait application du principe de «l’accessoire suit le principal». Autrement dit, la location de la salle est exemptée de TVA, même si la salle est équipée de mobilier et d’appareils multimédias. L’exemption de TVA pour location immobilière est donc étendue à toute la location immobilière ; il ne doit plus y avoir de ventilation (Commentaire TVA, Livre VI, Chapitre 16, Section 2, 4, H, a) .

 III.            Quid en cas de service complexe ?

A.    Qu’est-ce qu’un service complexe ?

En cas de service complexe, outre la jouissance exclusive de la salle mise à disposition, toute une série de prestations sont encore offertes à l’utilisateur, et ce, moyennant un prix forfaitaire unique.

Un service complexe ne concerne pas tant la location même que l’ensemble du paquet offert. En d’autres termes, pour l’utilisateur, il ne s’agit pas de louer une salle avec quelques éléments accessoires, mais de bénéficier de la totalité du paquet offert, dont une ventilation serait artificielle.

B.     Quel est le régime TVA d’un service complexe ?

Un service complexe est effectivement soumis au taux ordinaire de TVA de 21 %, et ce, quelle que soit la qualité du client. En contrepartie, le prestataire de services a le droit de déduire la TVA.

Selon l’administration de la TVA, il est question d’un service complexe lorsque les conditions cumulatives suivantes sont remplies :

·         L’événement ne dure pas plus d’un jour civil ;

·         La fourniture d’un service minimal d’accueil et de gestion technique de l’espace (y compris la présence permanente d’un technicien sur place) est incluse ;

·         Un service de restauration fourni directement par le même prestataire de services est inclus.

Si les conditions ne sont pas remplies, l’administration de la TVA accepte alors que la mise à disposition de la salle soit tout de même considérée comme un service complexe, pour autant qu’il soit démontré que les services qui ne concernent pas la simple mise à disposition de la salle et les services accessoires représentent une part prépondérante du prix demandé.

Outre la jouissance exclusive de la salle mise à disposition durant une certaine période, il peut s’agir des services suivants, selon divers rulings fiscaux :

·         accueillir les visiteurs et leur faire visiter l’infrastructure ;

·         exercer une permanence, une surveillance et un contrôle ;

·         se tenir à disposition pour toute question relative à l’utilisation de l’équipement et fournir une assistance technique ;

·         mettre à disposition des équipements informatiques (wifi) ;

·         mettre à disposition un parking adéquat pour les utilisateurs ;

·         ranger et nettoyer ;

·         faire de la publicité pour l’utilisateur.

Ces services ne doivent pas nécessairement être fournis par le prestataire de services même. Il peut faire appel à une tierce partie à qui il confie ces services.